SATURS
IEVADS…………………………………………………………………………………………………………………………2
1. Nekustamā īpašuma jēdziens un šī brīža situācija valsts nekustamā īpašuma tirgū……………….3
2. LĪVA darbības raksturojums………………………………………………………………………………………….6
3. Nekustamā īpašuma vērtība un tās veidi………………………………………………………………………….7
4. Vērtēšanas procesa teorētiskā bāze – vērtēšanas principi…………………………………………………..8
5. Vērtēšanas metodes un galvenie nekustamā īpašuma vērtēšanas procesa posmi………………….17
NOBEIGUMS………………………………………………………………………………………………………………..19
BIBLIOGRĀFIJA…………………………………………………………………………………………………………..21IEVADS
Jebkurā sabiedriskajā iekārtā nekustamais īpašums ieņem īpašu vietu sabiedrisko attiecību sistēmā, jo ar tā funkcionēšanu šā vai citādi saistās cilvēku dzīve un darbība visās biznesa, pārvaldīšanas un organizācijas sfērās. Nekustamais īpašums arī ieņem īpašu vietu tirgus ekonomikas elementu vidū, tas ir ražošanas līdzeklis (zeme, administratīvās, ražošanas, noliktavas, tirdzniecības un citas ēkas un telpas, kā arī citas būves) un patērēšanas priekšmets jeb objekts (zemes gabali, dzīvojamās mājas, vasarnīcas, dzīvokļi, garāžas).
Tieši nekustamais īpašums veido visas tirgus attiecību sistēmas centrālo posmu. Nekustamā īpašuma objekti ir ne tikai svarīgākā prece, kas apmierina dažādas cilvēku personiskās vajadzības, bet arī kapitāls mantiskajā formā, kapitāls, kurš nes ienākumus. Ieguldījumu mērķis nekustamā īpašuma objektos parasti ir skaidrs – gūt peļņu. Nekustamais īpašums ir valsts nacionālās bagātības pamats.
Nekustamā īpašuma vērtēšana ir viena no aktuālākajām tēmām mūsdienu sabiedrībā. Līdz ar to arī izvēlētā darba tēma ir īpaši aktuāla, jo tā apskata tieši nekustamā īpašuma vērtēšanas procesu, tā elementus, kā arī vērtēšanas principus – vārdu sakot, svarīgākās lietas, kuras skar nekustamo īpašumu. Autora skatījumā problēma ir tajā, ka Latvijai kā valstij, kura no komandekonomikas ir pārgājusi uz tirgus attiecībām, ir grūti pielietot mūsdienu vērtēšanas metodes, jo pats nekustamā īpašuma tirgus vēl nav attīstījies līdz galam.
Pētījuma objekts: nekustamā īpašuma vērtēšanas process. Pētījuma priekšmets: nekustamais īpašums.
Darba mērķis ir izpētīt nekustamā īpašuma vērtēšanas principus un pašu vērtēšanas procesu, kā arī noteikt, kā veidojas nekustamā īpašuma vērtība.
Hipotēze: Vērtēšanas procesa teorētiskā bāze ir vērtēšanas principi.
Izvirzītā mērķa sasniegšanai darba autors izvirza sekojošus uzdevumus:
atrast un apkopot tēmai atbilstošo ekonomiska rakstura literatūru;
raksturot LĪVA organizācijas darbību;
noteikt vērtēšanas principus;
atklāt vērtēšanas procesa posmus.
Darbā izmantotas sekojošas pētīšanas metodes:
informācijas vākšanas un sistematizēšanas metode;
analīze.
Darba struktūra. Darbs ir izklāstīts uz 21 lapas un satur 2 attēlus. Izmantoto literatūras un citu informācijas avotu skaits 11.1. Nekustamā īpašuma jēdziens un šī brīža situācija valsts nekustamā īpašuma tirgū
Saskaņā ar ekonomikas un finansu vārdnīcu nekustamais īpašums ir īpašums, kura izmantošana pēc iepriekšparedzējuma un bez kaitējuma tā raksturojumiem un vērtības īpašībām, izslēdz tā pārvietošanu: ēkas, būves un zemes gabali un cits īpašums, kas piestiprināts pie zemes vai saistās ar to .
Ja runājam par Latvijas Republikas normatīvajiem aktiem, tad jāatzīmē, ka tajos nekustamā īpašuma jēdziens nav definēts, taču praksē ar to saprot zemi un visu uz tās atrodošos lietu kopumu – ēkas, būves un inženierkomunikācijas, kā arī virs tās esošo gaisa telpu un zem tās atrodošās zemes dzīles. Šāda nekustamo īpašumu izpratne ir balstīta uz Latvijas Republikas Civillikumā definētajām lietu tiesībām:
841.pants nosaka, ka ķermeniskas lietas ir vai nu kustamas, vai nekustamas, raugoties pēc tam, vai tās var vai nevar pārvietot, ārēji nebojājot, no vienas vietas uz otru.
968. pants nosaka, ka uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu .
Tātad, saskaņā ar Civillikumu var apgalvot, ka par nekustamo īpašumu tiek uzskatīta tāda lieta, kura, bez kādu pārmaiņu veikšanas tās vizuālajā vai saturiskajā formā, nav iespējams pārvietot.
Rezumējot abas attēlotās definīcijas, varam secināt, ka nekustamā īpašuma galvenā īpašība ir nepārvietojamība.
Pēc tam, kad esam noskaidrojuši nekustamā īpašuma jēdziena būtību, pievērsīsimies situācijai nekustamā īpašuma tirgū uz doto brīdi. Tomēr iesākumā darba autors vēlētos nedaudz izanalizēt ekonomista Vjačeslava Dombrovska pārdomas par nekustamo īpašumu, jo tās, pirmkārt, cieši saistās ar mūsu pētāmo tēmu un, otrkārt, ar šī brīža situāciju nekustamā īpašuma tirgū.
Minētais ekonomists nosauc desmit raksturīgākos mītus, kuri šobrīd valda sabiedrībā. Viens no autora skatījumā interesantākajiem mītiem ir tāds, ka nekustamā īpašuma cenas vajag rēķināt pēc noteiktas formulas. Šī darba autors piekrīt Vjačeslava Dombrovska domām par to, ka nav iespējams zinātniski noteikt, kādai jābūt nekustamā īpašuma cenai, jo „tirgus cena ir pieprasījuma un piedāvājuma rezultāts, tā ir „atklāta”, pircējiem un pārdevējiem konkurējot savā starpā” .
Vēl viens mīts, kuram pievēršas minētais ekonomists, ka cenas drīzumā kāps, jo vidējā dzīvojamā platība Latvijā ir tikai puse no Eiropas vidējā. Patiešām, tas ir ļoti izplatīts viedoklis, tomēr arī te būtu jāpiekrīt Vjačeslava uzskatam, ka „jābūt noteiktai konverģencei”, kuras iestāšanās prasa laiku.
Interesanti ir arī paanalizēt apgalvojumu – mītu, ka ilgtermiņā nekustamā īpašuma cenas noteikti augs, tāpēc investēšana nekustamajos īpašumos Latvijai ir pilnīgi droša. No vienas puses, tā varētu būt patiesība, ja raugāmies uz Latvijas nākotni ar optimismu – ka beidzot tiks palielinātas darbinieku darba algas un līdz ar to arī ienākumi, kā dēļ cilvēki vēlēsies pirkt lielākas un labākas mājas. No otras puses, Latviju apdraud demogrāfijas krīze. Tādā gadījumā situācija var izskatīties sekojoši: ekonomisko apstākļu dēļ cilvēki izvēlas dibināt ģimenes bez bērniem → krass bērnu skaita samazinājums → krīt ģimeņu skaits, kuras vēlas iegādāties jaunas mājas → nekustamā īpašuma cenas strauji samazinās.
Vai nekustamo īpašumu tirgū patlaban „ziedu laiki” ir apsīkuši? Atbildi uz šo jautājumu sniedz Gunita Kārkliņa rakstā „Situācija nekustamo īpašumu tirgū” . Viņa raksta, ka šobrīd eksperti nonāca pie secinājuma, ka būtiski samazinājusies interese par jaunajiem dzīvokļiem un dzīvokļiem otrreizējā tirgū. „Pēc rielteru firmas datiem”, raksta Gunita Kārkliņa, „cena sērijveida dzīvokļiem gadā samazinājusies par 8 – 10%. Manāmi samazinājušies arī nekustamā īpašuma darījumi, un līdz ar to arī developeru un rielteru ienākumi. Arvien biežāk viņi piedāvā atlaides, lai piesaistītu pircējus”. Raksta autore nosauc sekojošas optimistiskas prognozes saistībā ar Latvijas nekustamā īpašuma tirgu:
1. Šobrīd Rīgā uz vienu cilvēku ir 22 kvadrātmetri dzīvojamās platības (Eiropā šis rādītājs ir 40);
2. Turpina augt pieprasījums pēc dzīvokļiem ar paaugstinātu komforta līmeni, kā arī… pēc individuālām projektu mājām;
3. Pašvaldības arvien vairāk darbojas jaunu mājokļu būvniecības virzienā;
4. Pieaug ārvalstu investoru interese par Latvijas nekustamā īpašuma tirgu.
Tomēr pastāv liela atšķirība starp optimismu un esošo realitāti. Bet realitāte ir tāda, ka pieaug dzīvokļu īpašnieku daļa, kas nespēj atmaksāt kredītus par dzīvokli. Tādā veidā, arvien biežāk tiek rīkotas šo dzīvokļu izsoles. Tomēr arī šajās izsolēs vērojams pircēju aktivitātes trūkums. Kopumā aktivitāte dzīvokļu tirgū ir zema, īpaši maz darījumu notiek ar sērijveida dzīvokļiem.
Nekustamā īpašuma kompānija Ober-Haus ir veikusi nekustamā īpašuma tirgus apskatu par 2008.gada janvāri . Saskaņā ar tās datiem Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1459 EUR/m2 (decembrī 1488 EUR/m2). Tātad vidējais cenu samazinājums mēneša laikā bijis 2%.
Balstoties uz šiem pašiem datiem, Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļā 2008.gada janvārī reģistrēto pirkuma līgumu skaits bija par 5% mazāks nekā 2007.gada decembrī un par 9% mazāk nekā oktobrī un novembrī.
Svaigākie šīs pašas kompānijas veidotā pārskata dati par 2008.gada augustu liecina, ka Rīgas sērijveidu neremontētu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1221 EUR/m2 (jūlijā 1279 EUR/m2). Cenas mēneša laikā samazinājušās vidēji par 4,5% .
Lielākais cenu kritums bijis 3 un vairāk istabu dzīvokļu segmentā, kas bija 5,7%, sarūkot līdz 1182 EUR/m2.
Ober-Haus ir arī salīdzinājusi mikrorajonu cenas un nonāca pie slēdziena, ka dārgākie dzīvokļi uz 2008.gada augustu joprojām bija Teikā – 1432 EUR/m2 un Āgenskalnā – 1303 EUR/m2, bet lētākie dzīvokļi – Bolderājā – 1137 EUR/m2. Pārējos Rīgas reģionos cenas bija robežās no 1175 – 1273 EUR/m2.
Situācija ar Rīgas centru un Vecrīgu ļauj apgalvot, ka pircēji arvien vairāk iegādājas dzīvokļus ar labu atrašanās vietu, neatkarīgi no platības, kas ir paredzēti ne tikai personīgajai lietošanai, bet arī kā naudas investīciju avots.
Analizējamā periodā biroju telpu nomnieki nevēlējās jaunās ceļamās vai esošās biroju telpas gaidīt ilgāk par pusgadu. Pēc kompānijas Ober-Haus atzinuma tas izskaidro tendenci, ka biroju centru aizpildījums, nododot ekspluatācijā, reti pārsniedz 40%.2. LĪVA darbības raksturojums
LĪVA ir abreviatūra. Pilns šīs organizācijas nosaukums ir Latvijas Īpašumu Vērtētāju Asociācija. 1.attēlā ir parādīts LĪVA’s logotips, kas būtiski izsaka šīs organizācijas darbības būtību.
1.attēls. Latvijas Īpašumu Vērtētāju Asociācijas logotips
Informācija par organizāciju :
Latvijas Īpašumu Vērtētāju asociācijas juridiskais statuss – biedrība
Reģistrācijas Nr.: LV 40008010952
Dibināšanas datums: 1995.gada 13.janvāris
Kolektīvs: 96 biedri, 117 biedru kandidāti, 18 ar īpašuma vērtēšanu saistītas uzņēmējsabiedrības.
Sadarbība: LĪVA cieši sadarbojas ar Amerikas Vērtētāju Asociāciju un Zviedrijas Zemes dienestu, kā arī ar citām vērtētāju apvienībām. LĪVA ir arī starptautisko organizāciju Starptautiskās Vērtēšanas Standartu Komitejas (IVSC) un Eiropas Nekustamā Īpašuma Vērtētāju Grupas (TEGOVA) biedrs.
Šīs organizācijas uzdevumos ietilpst:
izveidot un attīstīt vispārpieņemtai vērtēšanas praksei un starptautiskajiem vērtēšanas standartiem atbilstošu vērtēšanas sistēmu;
izveidot un attīstīt vērtētāju izglītības sistēmu;
kvalifikācijas sertifikātu izsniegšana fiziskām personām sekojošiem vērtēšanas darbiem: a) nekustamas mantas (īpašuma) vērtēšanai; b) uzņēmējdarbības (biznesa) un nemateriālo aktīvu vērtēšanai; c) kustamas mantas (īpašuma) vērtēšanai;
vērtētāju profesionālās kvalifikācijas pārbaude.3. Nekustamā īpašuma vērtība un tās veidi
Vispirms ir jānoskaidro jēdziena „nekustamā īpašuma vērtība” nozīmi. Nekustamā īpašuma vērtība ir aprēķināts lielums – vērtēšanas datumā noteikta naudas summa, par kādu īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša mārketinga; pie tam tiek pieņemts, ka katra no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas .
Atbilstoši Latvijas, Eiropas un pasaules starptautiskiem vērtēšanas standartiem jebkuram īpašumam var noteikt dažādas vērtības:
Tirgus vērtība. To izmanto par pamatu 99% gadījumos:
– īpašuma ķīlas vērtības noteikšanai;
– īpašuma ieguldīšanai komercsabiedrības pamatkapitālā saskaņā ar Komerclikuma noteikumiem;
– īpašuma vērtības apstiprināšanai grāmatvedības vajadzībām;
– īpašuma pirkšanas vai pārdošanas cenas noteikšanai;
– citām vajadzībām.
Piespiedu pārdošanas vērtība. Piespiedu pārdošanas vērtība ir „naudas summa, ko reāli var iegūt, pārdodot īpašumu laika posmā, kas ir nepietiekams adekvātam mārketingam, saskaņā ar tirgus vērtības definīciju. Dažās valstīs par piespiedu pārdošanas situāciju uzskata gadījumus, kad darbojas nelabprātīgs pārdevējs un pircējs vai pircēji ir informēti par pārdevēja grūtībām” .
Norādītajā avotā tiek arī minēts, ka daudzas Latvijas kredītiestādes pieprasa piespiedu pārdošanas vērtības norādīšanu, novērtējot īpašumu kredīta ķīlas vajadzībām.
Pastāv arī citi vērtību veidi. Vairums klientu Latvijā neapzinās plašo pakalpojumu klāstu, ko tiem var sniegt kvalificētas vērtēšanas speciālists. Bez augstākminētajām vērtībām, kvalificēts vērtētājs var noteikt, piemēram:
• īpašuma lietošanas vērtību;
• īpašuma investīciju vērtību;
• funkcionējoša uzņēmuma vērtību u.c.4. Vērtēšanas procesa teorētiskā bāze – vērtēšanas principi
Vērtēšanas procesa teorētiskie pamati ir vienots vērtēšanas principu kopums. Nekustamā īpašuma objektu vērtēšanas principus nosacīti var apvienot sekojošās četrās grupās:
1. principi, kas balstās uz lietotāja priekšstatiem;
2. principi, kas saistās ar nekustamā īpašuma objektiem (zeme, ēkas, būves);
3. principi, kas saistās ar tirgus vidi;
4. nekustamā īpašuma objekta vislabākās un visefektīvākās izmantošanas princips.
Visi nekustamā īpašuma principi saistās savā starpā. Vērtējot nekustamā īpašuma objektu, nepieciešams maksimāli ievērot visus vai galvenos vērtēšanas principus, lai iegūtu ticamāku un precīzāku nekustamā īpašuma objekta vērtības vērtējumu.
Tālāk sīkāk pieturēsimies pie katras principu grupas atsevišķi.
Lietotāja principi
Pie principiem, kuri balstās uz lietotāja priekšstatiem, attiecas lietderīguma, aizvietošanas un gaidīšanas principi.
Lietderīgums – tā ir nekustamā īpašuma objekta spēka apmierināt lietotāja vajadzības dotajā vietā un dotajā laika periodā. Lietderīguma princips paredz to, ka jebkuram nekustamā īpašuma objektam piemīt vērtība tikai tajā gadījumā, ja tas ir lietderīgs kādam investoram un to var izmantot noteiktu funkciju vai privātu vajadzību realizēšanai, piemēram, nekustamā īpašuma kā rūpnieciskā uzņēmuma, viesnīcas, kafejnīcas, biroja, muzeja u.c. izmantošana. Gadījumus, kad nekustamais īpašums apmierina lietotāja vajadzības, gala rezultātā var izteikt ar ienākumu plūsmu .
Aizvietošanas princips tiek noteikts sekojošā veidā: racionāls (tipisks, saprātīgs) pircējs nemaksās par nekustamā īpašuma objektu vairāk par minimālo cenu, kas tiek iekasēta par citu tādas pašas lietderības analoģisku objektu, vai, citiem vārdiem, vērtējamā objekta maksimālo vērtību nosaka minimālā vērtība, par kuru var iegādāties citu analoģisku objektu ar ekvivalentu lietderīgumu. Aizvietošanas princips tiek izmantots visās trijās nekustamā īpašuma pieejās: izdevumu, ienākumu, salīdzinošā pieejā.
Gaidīšanas princips nosaka: objekta vērtību, kas nes ienākumus, nosaka nākamo ienākumu esošā vērtība, kurus, kā tiek gaidīts, šis objekts nesīs. Ienākumus nesošā nekustamā īpašuma objekta vērtību nosaka naudas plūsmas lielums, kurš tiek gaidīts no tā tālākpārdošanas. Gaidīšanas princips ir galvenais, realizējot vērtēšanu, kas balstās uz ieņēmumu metodi.
Principi, kas saistās ar nekustamā īpašuma objektiem.
Pie šīs grupas attiecas zemes atlikušās produktivitātes, maksimālas produktivitātes (ieguldīšanas princips), pieaugošā vai samazinošā ienesīguma, nobalansētības (proporcionalitātes princips), optimālo lielumu, īpašuma tiesību optimālas sadalīšanas princips.
Atlikušās produktivitātes princips paredz to, ka zemes vērtības pamatā ir tās atlikusī produktivitāte (ražīgums). Lai izprasti šo nolikumu, nepieciešams atzīt, ka jebkurš darbības veids parasti prasa četru ražošanas sastāvdaļu esamību: kapitāls, darbs, vadība un zeme.
Zeme – ir zemes gabals un uz tā esošie dabas resursi: slēgtas ūdenstilpnes, dzīvnieku pasaule, augi un minerāli. Zemes gabala robežas tiek noteiktas kārtībā, kuras nosaka spēkā esošā zemes likumdošana, un tiek noformētas ar apliecību, ko valsts zemes ierīkošanas orgāni izsniedz īpašniekam (vai nomniekam). Zeme ir galvenais faktors, kurš nodrošina telpas un resursus, kas nepieciešami jebkurā ražošanas darbības veidā.
Kapitāls – tie ir naudas līdzekļi, kas tiek ieguldīti pamatfondu un apgrozības līdzekļu atražošanā, bet citas ražošanas sastāvdaļas – darbs, zeme un vadība.
Ražošanas darbības vadība ietver sevī zināšanas, prasmes, uzņēmējdarbības spējas un prasmi vadīt uzņēmuma personālu. Veiksmīga vadīšana ļauj optimizēt ražošanu un gūt maksimālu peļņu.
Katru ražošanas sastāvdaļu ir jāsedz no uzņēmējdarbības ienākumiem. Tomēr tamdēļ, ka zeme ir fiziski nekustama, bet citas sastāvdaļas tiek piesaistītas pie tās uzņēmējdarbības īstenošanai, pirmkārt tiek apmaksāts darbs, kapitāls un vadība, bet ienākumu pārpalikums zemes īpašniekam tiek izmaksāts kā rente .
Līdzīgs apgalvojums sask…an ar galveno ekonomikas teorijas atziņu – zemei ir „atlikušā vērtība” un noteikta vērtība tikai tad, kad ir ienākumu atlikums pēc triju citu ražošanas sastāvdaļu segšanas. Tādā veidā, atlikušo produktivitāti izsaka ienākumi, kuri pienākas zemei pēc darba, kapitāla un vadības izmaksām.
Maksimālās produktivitātes jeb ieguldījuma princips nosaka: investīciju rezultātā ir jāsaņem ieņēmumus, kuri paliek pēc izmaksu segšanas. Uzlabojumiem piemīt vērtība, kad tos pavada tirgus vērtības palielinājums. Ieguldījums ir summa, par kuru tiek palielināta vai samazināta saimniekošanas objekta vērtība vai tīrie ienākumi no tā kaut kāda ražošanas faktora esamības vai neesamības rezultātā. Attiecībā uz nekustamā īpašuma tirgu šo principu var interpretēt sekojošā veidā. Nereti izdevumi dzīvokļa remontam ļauj palielināt tā vērtību, pie kam tādos apmēros, kas būtiski pārsniedz izdevumus tā remontam. Tādā gadījumā tiek realizēts maksimālas produktivitātes jeb ieguldījuma princips. Ieguldījuma apmērs atbilst starpībai starp cenu, kas iegūta dzīvokļa remonta rezultātā, un izdevumiem uz šo remontu. Piemēram, automobiļu stāvvietas zonas būvniecība var būtiski paaugstināt mazumtirdzniecības veikala vērtību, ja rezultātā pieaugs pārdošanu apjoms.
Pieaugošā vai samazinošā ienesīguma princips nozīmē: kapitālieguldījumu palielināšana galvenajās ražošanas sastāvdaļās nosaka peļņas augšanas tempu proporcionālu palielinājumu tikai līdz noteiktai robežai, pēc kuras peļņas pieaugums kļūst mazāks par kapitālieguldījumu pieaugumu. Dotā robeža atbilst nekustamā īpašuma objekta maksimālai vērtībai. Jebkuri papildus kapitālieguldījumi nekustāmajā īpašumā, kuri tiks īstenoti pēc dotās robežas sasniegšanas, nenesīs peļņas palielinājumu (kas nozīmē, arī nekustamā īpašuma objekta vērtības proporcionālu nepalielinājumu).
Norādītā maksimālā punkta noteikšanai, kad nekustamā īpašuma objekta peļņa (un vērtība) būs maksimāla, ekspertam – vērtētājam ir nepieciešams izanalizēt dažādas zemes gabala izmantošanas variantus. Piemēram, veikt aprēķinus peļņas iegūšanai no dažādu nekustamā īpašuma objekta tipu būvniecības. Tikai pēc tam var izdarīt beidzamo nekustamā īpašuma objekta tipa izvēli būvniecībai uz šī gabala. Dažādu ražošanas sastāvdaļu un maksimālas peļņas noteikšanas variantu projektēšanas procesā tiek realizēts pieaugošā vai samazinošā ienesīguma princips.
Nobalansētības (proporcionalitātes) princips veidojas sekojošā veidā: ražošanas (vai nekustamā īpašuma objekta) sastāvdaļām ir jāsavienojas savā starpā noteiktā proporcijā. Ja kapitālieguldījumu apjomi pārsniedz darbu apjomus dotajā laika periodā, piemēram, objekta būvniecībai, tad notiek „kapitāla iesaldēšana” un projekta kopējās efektivitātes samazināšanās. Analoģiska situācija ir iespējama, kad dotajā laika brīdī naudas līdzekļu nepietiek nekustamā īpašuma objekta celtniecībai, kas ir labi zināms jaunas celtniecības investoriem. Sakarā ar to normatīvie dokumenti projekta dokumentācijas sastāvā paredz objekta būvniecības kalendāro grafiku izstrādi, lai iegūti maksimāli iespējamu efektu no projekta realizācijas.
Augstāk attēlotie spriedumi par nepieciešamību apvienot visas ražošanas sastāvdaļas noteiktā proporcijā ir taisnīgi arī attiecībā uz jau esoši nekustamā īpašuma objektu. Piemēram, veikala efektīvai funkcionēšanai nepieciešams, lai ar apgrozības kapitālu pietiktu plašai preču nomenklatūras nodrošināšanai, lai būtu pietiekami liels zemes gabals stāvvietu un iebraukumu ierīkošanai, lai veikala vadītāji saņemtu optimālu darba algu, un veikala pārdevēju darba alga atbilstu viņu darba efektīvumam. Tikai optimāli savienojot visas četras ražošanas sastāvdaļas, no nekustamā īpašuma objekta varēs saņemt maksimālus ienākumus, bet, secīgi, nekustamā īpašuma objekta vērtība vērtēšanas procesā būs augstāka.
Nobalansētība – tas ir, kad zemes izmantošanas tipam atbilst dažādu ražošanas faktoru optimālās summas, kuras apvienojot tiek panākta maksimāla zemes vērtība .
Optimālu lielumu princips (optimāla ekonomiskā lie…luma princips) nosaka: esošajās nekustamā īpašuma tirgus tendencēs liels pieprasījums ir noteiktam dotā tipa nekustamā īpašuma objekta (optimālam) lielumam. Piemēram, Rīgā 1996.gadā bijis liels pieprasījums pēc 3-4 istabu dzīvokļiem, bet 1997.gadā paaugstināts pieprasījums bija pēc vienistabas dzīvokļiem.
Īpašuma tiesību optimāla sadalījuma princips nosaka: īpašuma tiesības uz nekustamā īpašuma objektu ir jānošķir un jāsavieno tādā veidā, lai palielinātu kopējo nekustamā īpašuma objekta vērtību. Latvijas Republikas spēkā esošā likumdošana īpašumtiesības ļauj sadalīt un pārdot atsevišķi.
Īpašuma tiesības paredz valdījuma, lietošanas tiesības un tiesības rīkoties ar īpašumu. Īpašuma tiesību uz nekustamā īpašuma objektu sadalījumu var īstenot sekojošā veidā.
1. Fiziskais dalījums – tas ir nekustamā īpašuma objekta dalījums daļās: pagrabs, stāvi, mansardi u.c. Zemes gabalam – tiesību sadalījums uz gaisa telpu, uz zemes virsmu un tās dzīlēm, zemes masīva sadalījums uz atsevišķiem gabaliem.
2. Dalījums pēc valdījuma laika – tie ir dažādi nomas veidi (īstermiņa, vidējā termiņa, ilgtermiņa), mūža valdījums, izpirkums u.c.
3. Īpašuma īpašumtiesību kopuma dalījums – valdījuma tiesības, termiņa un beztermiņa valdījuma tiesības, tiesības rīkoties, mūža (mantojamā) valdījuma tiesības, operatīvās vadības tiesības, saimniecības kārtošanas tiesības, tiesības uz nekustamā īpašuma objekta ierobežotu izmantošanu.
4. Īpašumtiesību dalījums starp dalībniekiem – biedrības, akciju sabiedrības, līgumi ar atrunātiem pārdošanas nosacījumiem, trasti u.c.
5. Dalījums pēc ķīlas tiesībām – tiesas ķīla, dalība kapitālā, nodokļa ķīla, ķīlu zīme.
Pielietojot praksē augstāk uzskaitītos īpašumtiesību kopuma dalījuma tipus un to optimāla apvienošana ļauj palielināt nekustamā īpašuma objektu vērtību.
Principi, kas saistās ar tirgus vidi.
Pie dotās principu grupas attiecas atkarības, atbilstības, pieprasījuma un piedāvājuma, konkurences un izmainīšanas princips.
Aizvietošanas princips (ārējās iedarbības princips) nosaka: dažādi ārējās vides faktori ietekmē nekustamā īpašuma objekta vērtība. Nepieciešams atcerēties, ka visos gadījumos atrašanās vieta ir galvenais faktors, kas ietekmē nekustamā īpašuma objekta vērtību, un ar to ir jāsāk nekustamā īpašuma objektu vērtības analīzi. Cits pamatfaktors – nekustamā īpašuma tuvība attīstītai infrastruktūrai (saikne ar lietotāja tirgu): ceļiem, tirdzniecības un kultūras centriem u.c., proti, vērtētājam ir nepieciešams noteikt, kā ienākumu plūsmas saistās ar lietotāja tirgu. Šie divi faktori – objekta atrašanās vieta un tā saikne ar lietotāja tirgu – kopumā veido jēdzienu „nekustamā īpašuma ekonomiskā atrašanās vieta”. Šis summārais faktors visvairāk ietekmē nekustamā īpašuma objekta vērtību.
Piemēram, priekš dzīvā nekustamā īpašuma vērtēšanas galvenais faktors ir tā lokalizācija – objekta atrašanās vieta, tad – objekta tehniskais stāvoklis, stāvojums, kaimiņi, automobiļa stāvvietas vieta, skats pa logiem, infrastruktūras esamība – poliklīnikas, bērnudārzi, skolas, aptiekas, veikali; transporta satiksme, nākamā teritorijas attīstība. Savukārt, ja objekts, piemēram, zemes gabals atrodas aiz pilsētas, tad arī inženiertīklu esamība. Faktoru, kas ietekmē nekustamā īpašuma objekta vērtību, diferencēšanas problēma ir pietiekami labi izplatīta dzīvokļu tirgū, bet mazāk izpētīta citos nekustamā īpašuma tirgus sektoros, un prasa atbilstošu uzmanību.
Nekustamā īpašuma objekta vērtības atkarība no dažādiem faktoriem tiek realizēta sakaru veidā, kuri tiek mērīti (vērtēti) ar laika un naudas līdzekļu un/vai attāluma izdevumiem. Piemēram, apskatot viena no reģionāliem faktoriem – izvietojums skaistā vietā, blakus ezeram – ietekmi uz vasarnīcas vērtību, var mēģināt izmērīt šo sakaru, salīdzinot vērtējamo vasarnīcu ar analoģisku, kura atrodas vienkāršā vietā. Starpība šo objektu vērtībā arī raksturos faktora ietekmi (objekta atrašanās skaistā vietā) uz objekta vērtību naudas izteiksmē .
Atbilstības princips nosaka: nekusta…mā īpašuma objektam, kurš neatbilst esošajiem tirgus standartiem (cerībām), ir mazāka vērtība. Piemēram, šobrīd nekustamā īpašuma tirgū „Hruščova” dzīvokļa vērtība ir mazāka kā tādas pašas platības dzīvokļa vērtība mājā, kas uzbūvēta pēc mūsdienīgiem projektiem.
Atbilstība – tas ir tas, cik lielā mērā arhitektūras stils un nekustamā īpašuma objekta piedāvātie ērtības un pakalpojumu līmeņi atbilst nekustamā īpašuma tirgus vajadzībām un cerībām. Nav jāaizmirst, ka tirgus vajadzības un cerības ar laiku mainās un tāpēc mainās arī atbilstības standarti. Sakarā ar to ir jāzina ne tikai atbilstības standartus dotajam nekustamā īpašuma tirgus, bet arī jāseko to attīstības tendencēm, lai paredzētu vērtējamā nekustamā īpašuma objekta nākamo vērtību.
Ar atbilstības principu saistās regresijas un progresijas principi. Regresija parādās, kad zemes gabals tiek pārslogots ar izbūvi, ievērojot dotā tirgus nosacījumus. Piemēram, ja māja, kura izmaksāja LVL 175000, ir uzbūvēta kvartālā, kur citas mājas ceļ par LVL 70000 līdz LVL 80000, tad dārgākas mājas tirgus vērtība neatspoguļos reālus izdevumus tās būvēšanai. Visdrīzāk pārdošanas cena būs zemāka par būvniecības izdevumiem. Progresija parādās, kad, pateicoties blakus objektu augstai vērtībai paaugstinās vērtējamā īpašuma cena. Piemēram, ja tirdzniecības zonā tiek rekonstruēti vairāki veikali, tad var pieaug visu zonas veikalu vērtība.
Pieprasījuma un piedāvājuma būtība slēpjas savstarpējās sakarības atklāšanā starp vajadzību pēc nekustamā īpašuma objektu un tā piedāvājuma ierobežojumu.
Pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma objekta noteikt tā lietderīgums (spēka apmierināt lietotāja vajadzības) un pieejamība, bet ierobežos potenciālu pircēju maksātspēja. Jo zemāks ir pieprasījums un augstāks piedāvājums, jo zemāka ir objekta vērtība, un otrādi. Ja nekustamā īpašuma tirgū pieprasījums un piedāvājums atrodas līdzsvarā, tad objekta tirgus vērtība stabilizējas, tirgus vērtība tad parasti atspoguļo ražošanas izdevumus.
Vērtētājiem jāatceras: pieprasījums pēc nekustamā īpašuma objektiem ir vairāk pakļauts izmaiņām nekā piedāvājums. Šīs īpatnības pārzināšana attiecībā uz pieprasījumu un piedāvājumu ļauj precīzāk prognozēt nekustamā īpašuma objekta vērtību.
Tomēr ne vienmēr pieprasījuma un piedāvājuma attiecība nosaka nekustamā īpašuma objekta cenu. Vairumā gadījumu cena ir atkarīga arī no darījuma finansēšanas nosacījumiem, darījuma motīviem (vai nosacījumiem), darījuma dalībnieku kompetences līmeņa un informētības līmeņa dotajā jautājumā un citiem iemesliem.
Konkurences princips. Konkurence – tā ir sacensība kaut kādā darbības veidā. Pēc savas dabas visi cilvēki ir pakļauti sacensībai, kura būtiski pieaug, kad runa ir par papildus peļņām kaut kādā darbības veidā, piemēram, nekustamā īpašuma tirgū. Ja uzņēmēji redz, ka nekustamā īpašuma tirgū var gūt lielas peļņas (peļņas, kuras būtiski pārsniedz parasto (vidējo) peļņas līmeni dotajā tirgus sektorā), tad viņi tiecas iekļūt šajā tirgū. Konkurences saasināšanās noved pie pieprasījuma augšanas tirgū. Ja vienlaicīgi aug arī pieprasījums, cenas pēc nekustamā īpašuma objektiem samazinās un samazinās uzņēmēju peļņa. Un, otrādi, pavājinoties konkurencei, piedāvājums samazinās un, ja pieprasījums nesamazinās, aug cenas pēc nekustamā īpašuma objektiem un līdz ar to arī uzņēmēju peļņas.
Saprātīga konkurence stimulē objektu un pakalpojumu kvalitātes paaugstināšanos nekustamā īpašuma tirgū, pārmērīga konkurence noved pie peļņas samazināšanas. Konkurences trūkums nekustamā īpašuma tirgū (tas gadās, pastāvot monopolai situācijai) – ir galvenais nosacījums, pie kura objekta tirgus vērtību nevar noteikt, jo tā veidojas tikai konkurences tirgū .
Izmainīšanas princips. Izmaiņai ir pakļauts gan pats nekustamā īpašuma objekts (piemēram, fiziskam nolietojumam), gan arī visi ārējās vides faktori, kas ietekmē objekta vērtību un ir minēti augstāk.
Ekspluatācijas procesā nekustamais īpašums pakāpeniski nolietojas, ar laiku mainās naudas masas apjoms un procentu likme…s, mainās arī likumdošana par zemi. Jaunu tehnoloģiju parādīšanās un sociālā uzvedība veido jaunu pieprasījumu pēc nekustamā īpašuma . Nekustamā īpašuma vērtību ietekmē arī demogrāfiskas izmaiņas, starptautiskie notikumi utt.
Visraksturīgākais izmaiņu tips ir tā saucamie dzīves cikli. Šīs izmaiņas skar gan pašus nekustamā īpašuma objektus, gan arī rajonus (pilsētas), nozares, sabiedrību kopumā.
Izšķir sekojošus galvenos dzīves ciklus (stadijas).
1. Rašanās – atjaunošana (objekta projektēšana, celtniecība, nozares, sabiedrības, sabiedrības, rajona veidošanās u.c.).
2. Augšana (ienākumu no nekustamā īpašuma objekta funkcionēšanas augšanas periods, ātra rajona (pilsētas), nozares, sabiedrības u.c. attīstība).
3. Stabilitāte – briedums – līdzsvara periods (stabili ienākumi, izveidojušās nekustamā īpašuma objektu patērētāju gaumes, izveidojusies rajona infrastruktūra u.c.).
4. Kritums (pieprasījuma pēc nekustamā īpašuma samazināšanas periods, peļņas samazinājums, ražošanas krišana nozarē, rajonā, pilsētā u.c.).
Ievērojot dzīves ciklus, ir nepieciešams analizēt un prognozēt likumdošanas, demogrāfiskos, starptautiskos, zinātniski tehniskos, pilsētu būvniecības, sociālos un ekoloģiskos procesus, kā arī nekustamā īpašuma tirgus reakciju uz tiem. Nekustamais īpašums ir pakļauts tādām tirgus izmaiņām kā hipotekārā kredīta pieejamība saprātīgos nosacījumos un atbilstošais efektīva pieprasījuma pieaugums vai samazinājums nekustamā īpašuma tirgū. Dīkstāve patērētāju preču tirgū ilgākā laika periodā vai augstas procentu likmes negatīvi ietekmēs nekustamā īpašuma tirgus konjuktūru. Ārējie spēki, tādi kā laikapstākļi, ugunsgrēki, pali, viesuļi, zemestrīces un citas dabas parādības var nodarīt milzīgus materiālus zaudējumus un atspoguļoties uz nekustamā īpašuma objektu cenas.
Augstāk apskatītie nekustamā īpašuma vērtēšanas principi cieši saistās ar zemes gabala vislabākās un efektīvākās izmantošanas principu – galveno nekustamā īpašuma vērtēšanas principu.
Nekustamā īpašuma objekta vislabākās un visefektīvākās izmantošanas princips.
Zemes gabala vislabākās un efektīvākās izmantošanas princips formulējams kā izmantošana, kas izvēlēta starp pietiekamu prātīgu, iespējamu un likumīgi alternatīvu variantu skaitu, kuri ir juridiski pieļaujami, fiziski iespējami, no finansu viedokļa attaisnoti un rentablākie (proti, dod optimālus vērtības rezultātus: nodrošina vai nu visaugstāko tagadējo objekta vērtību, vai nu visaugstāko zemes vērtību uz faktisko vērtēšanas datumu).
Zemes gabala optimāla izmantošanas varianta izvēle ir atkarīga no tā atrašanās vietas potenciāla, tirgus iespējām pieņemt doto zemes gabala izmantošanas variantu un izmantot (no tiesiskā redzes viedokļa) zemes gabala fiziskās, grunts un landšafta iespējas, kā arī no tehnoloģiskās un finansu pamatotības.
Zemes gabala atrašanās vietas potenciāls – ir galvenais faktors, kurš ietekmē tā vērtību. Piemēram, ja investors paredz uzbūvēt kafejnīcu, tad zemes gabalam ir jāatrodas uz apdzīvotām ielām, ja noliktava – nepieciešams, lai tuvumā atrastos dzelzceļa piebrauktuves un automaģistrāles utt. Analizējot zemes gabala izmantošanas variantus, ir nepieciešams ievērot dažādas neērtības un negatīvus faktorus, kuri pavada doto variantu, kā arī atzīmēt tos uz kartes .
Tirgus iespēju analīze pieņemt doto zemes gabala izmantošanas variantu tiek īstenota, lai noteiktu, cik lielā mērā viens vai otrs zemes gabala izmantošanas variants „saprātīgi iederas” pieprasījuma un piedāvājuma raksturā dotajā tirgū. Dotās analīzes gaitā apskata:
paša zemes gabala un tam pieguļošo rajonu infrastruktūru (ceļa tīkla attīstības pakāpe, transporta un gājēju plūsmu intensitāte, dzelzceļa piebraukšanas ceļu esamība, attālums līdz tirdzniecības centriem u.c.);
demogrāfisko situāciju rajonā, kur izvietots zemes gabals (iedzīvotāju vecuma sastāvs, to maksātspēja);
iespējamos konkurentus vai konkurējošus objektus utt.
Citiem vārdiem, tiek vērtēta tās produkcijas pieprasījuma un piedāvājuma attiecība, kur…u plānots izlaist apskatāmajā zemes gabalā, un tiek izdarīts secinājums par tieši šādas zemes gabala izmantošanas lietderīgumu.
Zemes gabala izbūves tiesiskais pamatojums slēpjas tā ekspertīzē no sekojošā viedokļa:
spēkā esošās likumdošanas;
pilsētu būvniecības normatīviem (zonēšana, apkārtējās vides aizsardzība, ugunsdrošība, enerģijas patērēšanas drošība u.c.);
perspektīvu risinājumu viedokļa pēc zemes gabala rajona plānojuma;
vietējās administrācijas ierobežojumu un vietējo iedzīvotāju prasību viedokļa.
Milzīgi vislabākās un visefektīvākās izmantošanas faktori ir fiziskās, grunts un landšafta iespējas (resursi). Vienlaicīgi tiek noteikts zemes gabala izmērs, forma un dabiskās īpatnības, flora, tiek mērīta topogrāfija, ūdeņu nogulšanās dziļums. Šie dati ir nepieciešami, lai nolemtu, kāda stāvojuma un kādu izmēru un formas objektu var uzbūvēt dotajā zemes gabalā.
Zemes gabala izbūves tehnoloģiskā pamatotība slēpjas iespējas noteikšanā īstenot plānojamo celtniecības variantu uzdotajos termiņos, esot atbilstošam finansēšanas grafikam un celtniecības montāžas darbu organizācijas projektam. Vienlaicīgi plānojamo celtniecības un montāžas darbu ierobežojumi ir kvalificētu darbinieku un vadītāju trūkums, nodrošinājums ar būvmateriāliem un aprīkojumu, drošības tehnikas normatīvi u.c.
Investīciju projekta finansu pamatotība ir viens no galvenajiem zemes gabala vislabākās un visefektīvākās izmantošanas principa realizācijas faktoriem. Finansu pamatotības procesā tiek risināti investīciju projekta finansēšanas uzdevumi, tiek noteiktas naudas plūsmas un diskonta likmes, kuras apmierina investora prasības. Īpaša uzmanība tiek veltīta naudas līdzekļa ienākšanas un aizplūšanas laikam, peļņai no produkcijas realizācijas, izvedumiem par aprīkojuma ekspluatāciju, maksājumiem par parāda apkalpošanu, peļņai no objekta pārdošanas un naudas līdzekļu refinansēšanai.
Zemāk tiek apskatīts zemes gabala vislabākās un visefektīvākās izmantošanas piemērs. Zemes gabala vislabākās un visefektīvākās izmantošanas principa būtība slēpjas zemes gabala dažādu apgūšanas projektu veidošanā un salīdzināšanā un optimāla projekta izvēlē, izejot no zemes atlikušās vērtības lieluma .
Pirmajā posmā tiek veidoti zemes gabala apgūšanas varianti, kuri tiek atlasīti, izejot no atrašanās vietas potenciāla, tirgus iespējām pieņemt doto apgūšanas variantu, dotā projekta realizācijas tiesiskās iespējas, zemes gabala fiziskām, grunts un landšafta īpatnībām, kā arī no projekta tehnoloģiskās un finansu pamatotības. Piemēram, ja ar apstiprinātu detalizētu rajona plānojuma plānu apskatāmajā zemes gabalā ir paredzēta rūpnieciskā izbūve, atlasāmiem variantiem ir jāparedz rūpnieciskās ražošanas organizāciju. Otrajā zemes gabala vislabākās un visefektīvākās izmantošanas analīzes posmā tiek noteikti izdevumi un peļņa pēc katra no izvēlētajiem variantiem pa prognozes perioda gadiem, ievērojot paredzētos celtniecības montāžas darbu organizācijas normatīvus. Aprēķinu procesā tiek veikta kopēju ienākumu sadale, kas saņemti no kompleksa (zeme + ēka), divās daļās, kuras attiecas pie zemes un ēkām. Šis sadalījums parasti tiek īstenots ar dažādu kapitalizācijas koeficientu palīdzību, kas aprēķināti, izejot no noteiktiem risku lielumiem, kapitāla atgriešanas termiņa ilguma, finansēšanas struktūras un gaidāmā nekustamā īpašuma kompleksa vērtības paaugstinājuma un samazinājuma. Šādā veidā gūtā peļņa, kas attiecas uz zemi, tiek kapitalizēta un dod zemes gabala atlikušo vērtību. Pēc vislielākās zemes gabala atlikušās vērtības tiek izvēlēts investīciju projekta variants, kurš arī būs vislabākais un visefektīvākais….5. Vērtēšanas metodes un galvenie nekustamā īpašuma vērtēšanas procesa posmi
Nekustamā īpašuma vērtēšanai izmanto ieņēmumu metodi, izmaksu metodi un salīdzināmo darījumu metodi . Nosakot nekustamā īpašuma vērtību ar ieņēmumu aprēķina metodi, tiek vērtēts nevis pats īpašums tiešā veidā, bet gan sagaidāmais labums, ko šis īpašums nākotnē dos tā īpašniekam; pēc izmaksu metodes aprēķinātā vērtība raksturo visu to izmaksu summa, kas nepieciešamas, lai it kā no jauna radītu vērtējamam īpašumam līdzvērtīgu īpašumu vērtēšanas brīža situācijā; izmantojot salīdzināmo darījumu metodi, īpašuma vērtība tiek noteikta, analizējot līdzvērtīgu īpašumu pēc to izmantošanas veida, atrašanās vietas u.c. salīdzināmiem faktoriem pēdējā laikā notikušu pārdošanu cenas.
Normatīvie dokumenti, uz kuriem savā darbā balstās kvalificēts vērtētājs ir Latvijas vērtēšanas standarti (LVS), Starptautiskie vērtēšanas standarti (SVS), Eiropas vērtēšanas standarti (EVS) un vietējā likumdošana un prakse.
Nekustamā īpašuma vērtēšanas procesā parasti tiek izmantotas visas trīs vērtēšanas metodes, iegūtos rezultātus koriģējot ar līdzsvarojuma koeficientiem, kas atspoguļo katras metodes īpatsvaru nekustamā īpašuma tirgus vērtībā.
Zemāk 2.attēlā ir parādīts nekustamā īpašuma vērtēšanas process.
2.attēls. Nekustamā īpašuma vērtēšanas processNOBEIGUMS
Darba mērķis bija izpētīt nekustamā īpašuma vērtēšanas principus un pašu vērtēšanas procesu, kā arī noteikt, kā veidojas nekustamā īpašuma vērtība.
Tika izvirzīta sekojoša hipotēze: Vērtēšanas procesa teorētiskā bāze ir vērtēšanas principi.
Izvirzītā mērķa sasniegšanai darba autors izvirzīja sekojošus uzdevumus:
atrast un apkopot tēmai atbilstošo ekonomiska rakstura literatūru;
raksturot LĪVA organizācijas darbību;
noteikt vērtēšanas principus;
atklāt vērtēšanas procesa posmus.
Darba autors uzskata, ka ir veiksmīgi ticis galā ar visiem uzstādītajiem uzdevumiem. Vispirms autors bija atradis un izpētījis ekonomiska rakstura literatūru par izvēlēto tēmu. Autors ir atklājis Latvijas Īpašuma Vērtētāju Asociācijas darbību un tās nozīmi, noteicis vērtēšanas principus un atklājis vērtēšanas procesa posmus, kurus attēlojis shematiskā veidā. Tātad, visi darba uzdevumi ir paveikti un no tā seko, ka arī ir sasniegts darba mērķis. Darba gaitā tika pierādīta arī darba hipotēze.
Bez tam, autors ir izdarījis sekojošus secinājumus:
Jebkurā sabiedriskajā iekārtā nekustamais īpašums ieņem īpašu vietu sabiedrisko attiecību sistēmā, jo ar tā funkcionēšanu šā vai citādi saistās cilvēku dzīve un darbība visās biznesa, pārvaldīšanas un organizācijas sfērās;
Tieši nekustamais īpašums veido visas tirgus attiecību sistēmas centrālo posmu. Nekustamā īpašuma objekti ir ne tikai svarīgākā prece, kas apmierina dažādas cilvēku personiskās vajadzības, bet arī kapitāls mantiskajā formā, kapitāls, kurš nes ienākumus;
Saskaņā ar Civillikumu var apgalvot, ka par nekustamo īpašumu tiek uzskatīta tāda lieta, kura, bez kādu pārmaiņu veikšanas tās vizuālajā vai saturiskajā formā, nav iespējams pārvietot;
Manāmi samazinājušies nekustamā īpašuma darījumi, un līdz ar to arī developeru un rielteru ienākumi. Arvien biežāk viņi piedāvā atlaides, lai piesaistītu pircējus;
Pieaug dzīvokļu īpašnieku daļa, kas nespēj atmaksāt kredītus par dzīvokli. Tādā veidā, arvien biežāk tiek rīkotas šo dzīvokļu izsoles. Tomēr arī šajās izsolēs vērojams pircēju aktivitātes trūkums. Kopumā aktivitāte dzīvokļu tirgū ir zema, īpaši maz darījumu notiek ar sērijveida dzīvokļiem;
Nekustamā īpašuma vērtība ir aprēķināts lielums – vērtēšanas datumā noteikta naudas summa, par kādu īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra komerciāla darījuma rezultātā starp labprātīgu pārdevēju un labprātīgu pircēju pēc atbilstoša mārketinga; pie tam tiek pieņemts, ka katra no pusēm rīkojas kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas;
Nekustamā īpašuma objektu vērtēšanas principus nosacīti var apvienot sekojošās četrās grupās:
1. principi, kas balstās uz lietotāja priekšstatiem;
2. principi, kas saistās ar nekustamā īpašuma objektiem (zeme, ēkas, būves);
3. principi, kas saistās ar tirgus vidi;
4. nekustamā īpašuma objekta vislabākās un visefektīvākās izmantošanas princips.
Nekustamā īpašuma vērtēšanai izmanto ieņēmumu metodi, izmaksu metodi un salīdzināmo darījumu metodi.BIBLIOGRĀFIJA
1. Паттури Я. В. Экономика надвижимости: Учебное пособие. – Великий Новгород. 2002 г
2. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь. №3. 1999г.
3. Ekonomikas un finansu vārdnīca. Jēdziena „nekustamais īpašums” skaidrojums.
http://slovari.yandex.ru/dict/glossary/article/4/46_15.HTM?text=%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D0%B5%20%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE
4. LR Civillikums. III daļa. Lietu tiesības. http://www.likumi.lv/doc.php?id=90221&from=off
5. Vjačeslavs Dombrovskis. Nekustamais īpašums: desmit mīti. http://www.politika.lv/blogi/index.php?id=60812
6. Gunita Kārkliņa. Situācija nekustamo īpašumu tirgū. http://www.domlv.eu/main.php?lang=lv&p=1&n=491&a=6912
7. Nekustamā īpašuma kompānijas Ober-Haus Nekustamā īpašuma tirgus pētījums. 2008.gada janvāris. www.ober-haus.lv/files/Tirgus%20parskati%202008/Tirgus_apskats_2008_01_1.pdf
8. Nekustamā īpašuma kompānijas Ober-Haus Nekustamā īpašuma tirgus pētījums. 2008.gada augusts. www.ober-haus.lv/files/Tirgus_apskats_2008_AUGUSTS.pdf
9. Latvijas Īpašuma Vērtētāju Asociācija. http://www.vertetaji.lv/
10. http://www.eiroeksperts.lv/lv/novertesana/viss.html
11. http://www.bkgriga.lv/?object_id=724