Nekustamā īpašuma tendences Latvijā

SATURS

IEVADS………………………………………………………………………………………………………………………..2
1. Nekustamā īpašuma jēdziens…………………………………………………………………………………………4
2. Nekustamā īpašuma tirgus attīstība un tendences Latvijā 1993. – 2003.gadā……………………….5
3. Nekustamā īpašuma „burbuļa” raksturojums……………………………………………………………………6
4. Mūsdienu nekustamā īpašuma tirgus stāvoklis un tā perspektīvas……………………………………..10
NOBEIGUMS………………………………………………………………………………………………………………..24
BIBLIOGRĀFIJA…………………………………………………………………………………………………………..25IEVADS
Jebkurā sabiedriskajā iekārtā nekustamais īpašums ieņem īpašu vietu sabiedrisko attiecību sistēmā, jo ar tā funkcionēšanu šā vai citādi saistās cilvēku dzīve un darbība visās biznesa, pārvaldīšanas un organizācijas sfērās. Nekustamais īpašums arī ieņem īpašu vietu tirgus ekonomikas elementu vidū, tas ir ražošanas līdzeklis (zeme, administratīvās, ražošanas, noliktavas, tirdzniecības un citas ēkas un telpas, kā arī citas būves) un patērēšanas priekšmets jeb objekts (zemes gabali, dzīvojamās mājas, vasarnīcas, dzīvokļi, garāžas).
Tieši nekustamais īpašums veido visas tirgus attiecību sistēmas centrālo posmu. Nekustamā īpašuma objekti ir ne tikai svarīgākā prece, kas apmierina dažādas cilvēku personiskās vajadzības, bet arī kapitāls mantiskajā formā, kapitāls, kurš nes ienākumus. Ieguldījumu mērķis nekustamā īpašuma objektos parasti ir skaidrs – gūt peļņu. Nekustamais īpašums ir valsts nacionālās bagātības pamats.
Šobrīd situācija nekustamā īpašuma tirgū kļūst arvien saspringtāka. To ietekmē daudzi procesi – gan mūsu valstī, gan pasaulē kopumā. Tā, piemēram, mūs nevar neietekmēt pasaules ekonomiskā krīze, jo, galu galā, mēs arī esam daļiņa no šīs valsts. Vērojama iedzīvotāju pirktspējas samazināšanās un uzņēmumu maksātnespējas palielināšanās, kā arī demogrāfiskā krīze u.c. negatīvās parādības. Tāpēc pētīt nekustamo īpašumu tirgu ir ārkārtēji svarīgi. Augstāk jau tika minēts, ka nekustamais īpašums ir valsts nacionālās bagātības pamats. Līdz ar to izvēlētā darba tēma ir īpaši aktuāla.
Pētījuma objekts: nekustamā īpašuma tirgus attīstības process. Pētījuma priekšmets: nekustamais īpašums.
Darba mērķis ir izpētīt nekustamā īpašuma tirgus tendences Latvijā un dot tām vērtējumu.
Hipotēze: Nekustamā īpašuma tirgum Latvijā ir iespējamas gan labas, gan sliktas attīstības perspektīvas, atkarībā no valsts valdības izvēlētās stratēģijas.
Lai veiksmīgi panāktu noteikto mērķi, darba autors izvirzīja sekojošus uzdevumus:
1. īsi raksturot nekustamā īpašuma jēdzienu;
2. apskatīt Latvijas nekustamā īpašuma tirgus vēsturi periodā no 1993. – 2003. gadam;
3. raksturot tā saucamo nekustamā īpašuma „burbuli”;
4. novērtēt patreizējās nekustamā īpašuma tirgus tendences un tā attīstības perspektīvas.
Darba autors izmantoja sekojošas pētīšanas metodes:
 informācijas vākšanas un sistematizācijas metodi;
 analīzi.

Darba bāzi veido dažādu nekustamo īpašumu kompāniju statistiskie dati par nekustamā īpašuma tirgus tendencēm. Analīzes bāzi veido dažādu ekonomistu vērtējumi attiecībā uz nekustamā īpašuma tirgu.
Darba struktūra. Darbs ir izklāstīts uz 25 lapām, satur 11 tabulas un 1 attēlu. Nodaļu skaits – 4. Izmantoto avotu skaits – 9.1. Nekustamā īpašuma jēdziens
Saskaņā ar ekonomikas un finansu vārdnīcu nekustamais īpašums ir īpašums, kura izmantošana pēc iepriekšparedzējuma un bez kaitējuma tā raksturojumiem un vērtības īpašībām, izslēdz tā pārvietošanu: ēkas, būves un zemes gabali un cits īpašums, kas piestiprināts pie zemes vai saistās ar to .
Ja runājam par Latvijas Republikas normatīvajiem aktiem, tad jāatzīmē, ka tajos nekustamā īpašuma jēdziens nav definēts, taču praksē ar to saprot zemi un visu uz tās atrodošos lietu kopumu – ēkas, būves un inženierkomunikācijas, kā arī virs tās esošo gaisa telpu un zem tās atrodošās zemes dzīles. Šāda nekustamo īpašumu izpratne ir balstīta uz Latvijas Republikas Civillikumā definētajām lietu tiesībām:
 841.pants nosaka, ka ķermeniskas lietas ir vai nu kustamas, vai nekustamas, raugoties pēc tam, vai tās var vai nevar pārvietot, ārēji nebojājot, no vienas vietas uz otru.
 968. pants nosaka, ka uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu .
Tātad, saskaņā ar Civillikumu var apgalvot, ka par nekustamo īpašumu tiek uzskatīta tāda lieta, kura, bez kādu pārmaiņu veikšanas tās vizuālajā vai saturiskajā formā, nav iespējams pārvietot.
Rezumējot abas attēlotās definīcijas, varam secināt, ka nekustamā īpašuma galvenā īpašība ir nepārvietojamība.2. Nekustamā īpašuma tirgus attīstība un tendences Latvijā 1993. – 2003.gadā
Šajā darbā autors vēlas nedaudz pievērsties Latvijas nekustamā īpašuma tirgus vēsturei, apskatot to laika periodā no 1993.gada līdz 2003.gadam. Zemāk, tabulā Nr. 1 atspoguļosim būvniecības tendences minētajā periodā.

Tabula Nr. 1 Būvniecības tendences Latvijā 1993. – 2003.gadā

Augstāk attēlotajā tabulā ir apkopoti dati par būvniecību visā valsts teritorijā. Dati ņemti no SIA Lursoft IT statistikas . Kā redzams no tabulas, 1993.gadā būvniecības praktiski nebija. Tomēr ar katru nākamo gadu būvējamo objektu skaits auga. Vislielākais būvējamo objektu skaits ir iereģistrēts 2001.gadā. Kopā apskatāmajā periodā uzcelti 26657 nekustamā īpašuma objekti.
Vāju būvniecības aktivitāti 1993.gadā un 1994.gadā var izskaidrot ar grūto valsts krīzi sakarā ar Latvijas neatkarības atjaunošanu. Savukārt aktīvā būvniecība sakrīt ar aktīvu attīstības periodu, proti, 2000. – 2003.gadu.3. Nekustamā īpašuma „burbuļa” raksturojums
„Tirgus ilgāk spēj uzvesties iracionāli nekā jūs spējat būt maksātspējīgs”
Džons Meinarts Keinss
britu ekonomists

Šodien daudzi eksperti ekonomikas jomā saistībā ar nekustamā īpašuma tirgus stāvokli Latvijā min tādu jēdzienu kā „bums” jeb „burbulis”. Kas tas tāds? Vienkāršiem vārdiem sakot, bums ir periods, kurā notiek strauja attīstība. Ja attiecinām šo jēdzienu uz nekustamā īpašuma tirgu, tad šo parādību (bumu) varam izskaidrot sekojoši. Banku kredīti kļūst pieejami praktiski visiem valsts iedzīvotājiem. Kredītus sāk izdot, tā sakot, pa labi, pa kreisi, īpaši nepārbaudot katra konkrēta iedzīvotāja maksātspēju. Banku politika šai jomā ir skaidra – gūt pēc iespējas lielāku peļņu no lielāka klientu skaita. Pateicoties kredītiem, cilvēkiem paliek vairāk naudas. Ko parasti dara cilvēks, ja viņam pēkšņi parādās tā saucamā „brīvā nauda”? Protams, viņš sāk pirkt aizvien vairāk. Jau tiek pieprasītas ne tikai pirmās nepieciešamības preces, liels pieprasījums kļūst pēc luksuss klases precēm. Cilvēki pērk tās, pat īpaši nepiedomājot, kur tās izmantos. Tomēr pērk. Tālāk. Protams, cilvēki, kuriem kabatā ir nauda vai iespēja šo naudu iegūt (ar kredītu palīdzību), domā par labākām dzīvojamām platībām – dzīvokļiem vai privātmājām. Pastāv atsevišķa cilvēku grupa – nosacīti nosauksim viņus par uzņēmējiem, kuri, zinot to, ka var aizņemties bankā, sāk piepirkt nekustamo īpašumu peļņas gūšanas nolūkā – lai vēlāk to izīrētu, pārdotu par dārgāku cenu utt. Tieši te, kā var nojaust, sāk uzpūsties tā saucamais burbulis.
Kā zināms, cilvēki ātri pierod pie labas dzīves. Un, jo vairāk dod, jo vairāk ņem, nedomājot par sekām. Pēkšņi cilvēki apjauš, ka „dzīvo pāri līdzekļiem”, sāk ieslīgt parādos. Un tā ir masveida parādība. Bankas nevar atgriezt savus ieguldījumus, jo vienkārši nav, kas tos atmaksā. Nekustamos īpašumus sāk pārdot izsolēs, taču arī tas nelīdz, jo kur tad cilvēkiem nauda, lai pirktu īpašumu izsolēs, ja kredītus vairs nedod.
Darba autors uzskata, ka Latvija ir piedzīvojusi bumu savā nekustamā īpašuma tirgū un tagad „izbauda” tā sekas. Protams, tagad bankas desmit reizes apdomā, pirms piešķir kredītu. Taču, vai par to nevajadzēja padomāt agrāk?!
Diskusijā par nekustamā īpašuma tirgus „bumu” un tā ietekmi uz tautsaimniecību Risto Herrala, Somijas bankas monetārās politikas pārvaldes ekonomists, attēlo Somijas nekustamā īpašuma tirgus tendences. Būtībā viņa aprakstītās norises ir tik līdzīgas Latvijas stāvoklim nekustamā īpašuma tirgū, ka, nezinot par kuru valsti konkrēti iet runa, varētu nospriest, ka tas ir par Latviju.
Runājot par „bumu” kā parādību, minētais ekonomists saka: „Centrālajā bankā ir ļoti grūti saprast, kas ir „bums”. Un arī parastajiem cilvēkiem ir grūti izprast, kas ir „bums” un kad tas kļūst bīstams”.
Tagad autors vēlētos pievērsties priekšnoteikumiem, kuri izraisīja Latvijas nekustamā īpašuma tirgus pārkāršanu .
Tirgus pārkāršanas makroekonomiskie priekšnoteikumi
1. Kopējās ekonomiskās situācijas pasliktināšanās:
– maksājumu bilances tekošā konta deficīta rādītāji bija ļoti satraucoši, turklāt 2006.gadā deficīta pasliktināšanos veicināja pavāji eksporta dati;
– iedzīvotāju strauja aizplūšana no Baltijas valstīm darbā uz ārvalstīm;
– pamatinflācijas īpatsvars kopējā inflācijā liecina par nekustamo īpašumu darījumu un būvniecības ietekmi uz augsto inflāciju valstī.
2. Iedzīvotāju maksātspēja atpaliek no cenu celšanās:
– pašreizējais kreditēšanas temps Latvijā uztur tādas cenas, kas liek kredītņēmējiem par vienu kvadrātmetru maksāt četru līdz piecu mēnešu vidējo ienākumu, kamēr citur pasaulē tas parasti sastāda vienu līdz pusotra mēneša ienākumus;
– tikai 9,5% iedzīvotāju vidējie oficiālie mēneša ienākumi „atļauj” ņemt hipotekāros kredītus.
Vispārējie tirgus pārkāršanas priekšnoteikumi
– ārējie ekonomiskie apstākļi kā krīzes ierosinātāji;
– slēgts tirgus kā pārkāršanas priekšnoteikums;
– konkurences samazināšanās tendence (dažkārt banku, mākleru un vērtētāju sadarbība ir viens no fakt…oriem, kas padara nekustamā īpašuma tirgu „sprādzienbīstamu” riskanto kredītu dēļ).
Banku politika
– neizvēlīgie aizdevumi – aizdevumu apmēru nesaista ar ienākumu potenciālu;
– nekustamā īpašuma aizdevumi no kopējiem izsniegtajiem kredītiem (hipotekāro kredītu īpatsvars Latvijas banku kopējā kredītportfelī sastāda gandrīz 47%);
– banku izsniegtie kredīti pārsniedz IKP pieauguma tempus;
– zaudēto hipotekāro kredītu īpatsvars (nedarbojošies aizdevumi).

Pārējie pārkāršanas priekšnosacījumi
– valsts un pašvaldību līdzdalība tirgus uzkarsēšanā: a) nacionāla mēroga projektu būvniecība veicina ne vien celtniecības nozares, bet arī visas ekonomikas pārkāršanu; b) plaša valsts mājokļu programmas realizācija ar sekojošu dzīvokļu sadali izsauc nekavējošu nekustamā īpašuma sprādzienu.

Augstāk esam apskatījuši priekšnosacījumus, kuri izraisa nekustamā īpašuma tirgus pārkāršanu. Tālāk darba autors vēlētos piedāvāt iespējamos risinājumus situācijas uzlabošanai nekustamā īpašuma tirgus pārkāršanas brīdī. Dotos risinājumus atspoguļosim tabulas Nr. 2 veidā.

Tabula Nr. 2 Valsts ieteicamā politika pārkāršanas ierobežošanai

Nr. p.k. Risinājums Skaidrojums
1. Valsts iejaukšanās Valsts iejaukšanās tirgus ekonomikā ir pieļaujama ekonomiskās stabilitātes un ilgtermiņa pieauguma vārdā.
2. Nekustamā īpašuma cenas pieaugums ātrāks par inflāciju Nekustamā īpašuma tirgum optimāla ir situācija, kad nekustamā īpašuma cenas pieaug par 5 – 7% vairāk nekā inflācija valstī.
3. Fiskālās sviras Tikai fiskālās sviras var būt efektīvas attiecībā uz makroekonomiskajiem pasākumiem.
4. Valsts kontrole Valsts kontroles ieviešana pār tiešajām ārvalstu investīcijām.
5. Hipotekāro kredītu ierobežošana Hipotekāro kredītu ierobežošana, ieviešot kredīta nodokli.
6. Valsts nodevas aprēķināšana Valsts nodevas aprēķināšana par nekustamā īpašuma reģistrāciju, tai skaitā arī par uzņēmuma daļu vai akciju pārdošanu.
7. PVN bāzes likmes un akcīzes nodokļa palielināšana PVN bāzes likmes paaugstināšana un akcīzes nodokļa palielināšana degvielai.
8. Iedzīvotāju depozīti Iedzīvotāju stimulēšana ieguldīt naudu depozītos.
9. Riska svēršanas paaugstināšana Valsts prasība paaugstināt riska svēršanu hipotekārajiem kredītiem.
10. Ēku nodokļa ieviešana Ēku nodokļa ieviešana, apvienojot to ar zemes nodokli.
11. Kadastrālās likmes Kadastrālo likmju pielīdzināšana tirgus vērtībai.
12. Alternatīvo ieguldījumu veidu stimulēšana Alternatīvo ieguldījumu veidu stimulēšana: biržas, publiskās akcijas, VPP.
13. Valsts iespējamā intervence Valsts iespējamā intervence mājokļu un biroju tirgū, uzpērkot bankrotējušos nepabeigtos projektus.

Rezumējot šo darba punktu, darba autors vēlētos piebilst, ka pasaulē jau ir zināmi daži piemēri nekustamā īpašuma tirgus pārkāršanai. Te var minēt kopējos nekustamā īpašuma tirgus ciklus, Zviedriju un Somiju, neracionālajām cerībām Parīzē un Šveices gadījumu. Ne mazāk pazīstams ir 1990. – 2000.g. Japāņu posts, mazo un vidējo banku krīze Lielbritānijā 1999. – 1992.gadā, kā arī Norvēģijas krīze 1988. – 1993.gadā .4. Mūsdienu nekustamā īpašuma tirgus stāvoklis un tā perspektīvas
Šā gada pirmajā ceturksnī kopumā bija vērojama nekustamā īpašuma tirgus stabilizēšanās tendences un aktivitātes pieaugums. Pircēji ir pielāgojušies jaunajiem banku kreditēšanas nosacījumiem, bet pārdevēji – gatavi apspriest sākotnēji nosauktās cenas. Tā rezultātā aizvien vairāk palielinās cenu diferenciācija. Cenas ir atkarīgas ne tikai no nekustamā īpašuma atrašanās vietas, tehniskā stāvokļa un infrastruktūras, bet arī no pārdevēja nepieciešamības īpašumu pārdot ātri. Tā rezultātā pašlaik tirgū kopumā vērojamas trīs pārdevēju grupas :
(1) pārdevēji, kuriem nav ļoti lielas nepieciešamības pārdot nekustamo īpašumu ātri un kuri līdz ar to nav gatavi sarunu procesā cenu būtiski samazināt. Šajos gadījumos pārdevēji gatavi pazemināt cenu tikai 5 – 10% robežās, kas nekustamā īpašuma tirgū nav uzskatāms par jaunu tendenci. Arī agrāk bija iespējams sarunu procesā cenu „nokaulēt” līdz 10% no pārdevēja sākotnēji prasītās cenas;
(2) pārdevēji, kuri vēlas pārdot īpašumu ātri un ir gatavi sākotnējo cenu samazināt līdz aptuveni 25%. Pie šāda cenas samazinājuma pircējam ir iespējas saņemt kredītu bankā pilnai īpašuma pirkuma summai, bez pirmās iemaksas;
(3) pārdevēji, kuriem ir ļoti būtiski īpašumu pārdot ātri (visbiežāk, lai nokārtotu savas saistības ar kredītiestādēm). Šajos gadījumos pārdevēji ir gatavi cenu samazināt līdz pat 30 – 50% no sākotnēji nosauktās cenas.
Tiesa, 2. un 3.pārdevēju grupa kopā veido apmēram 5 – 7% no visu pārdevēju īpatsvara, un to ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu nav izteikta.
Kopumā nekustamā īpašuma tirgū vērojams „slēptais cenu kritums”, tas ir, reklāmā objekts tiek piedāvāts par vienu summu, bet sarunu rezultātā pārdevējs piekrīt cenu samazinājumam.
Skaidri redzams un izmērāms cenu samazinājums ir tikai sērijveida dzīvokļu tirgū . Tajā vērojams liels tipveida objektu piedāvājums, kā rezultātā ikviens pārdevējs ir spiests rēķināties ar citu pārdevēju prasīto cenu un ierobežot savas vēlmes, ja nevēlas izkrist no potenciālo pircēju interešu loka cenas dēļ.
Sērijveida dzīvokļi
Sērijveida dzīvokļu tirgū turpinājās cenu amplitūdas palielināšanās: dzīvokļu cenu apakšējā robeža, salīdzinot ar janvāri, ir samazinājusies par aptuveni 5%.
Sērijveida dzīvokļi ir vienīgais nekustamā īpašuma segments, kurā var runāt par skaidru vidējas cenas kritumu. Vērojams pircēju intereses samazinājums par neremontētiem dzīvokļiem.
Vidējās cenas divistabu dzīvokļiem, atkarībā no sērijas, Vecmīlgrāvī svārstās no EUR 57 000 – 74 000, Sarkandaugavā – EUR 56 000 – 74 000, Juglā – EUR 58 500 – 75 500, Ziepniekkalnā – EUR 59 000 – 80 700, Ķengaragā – EUR 63 000 – 74 300, Mežciemā – EUR 65 000 – 84 000, Imantā – EUR 66 000 – 100 000, Purvciemā – EUR 67 500 – 85 500, Pļavniekos – EUR 71 000 – 83 000, Teikā – EUR 72 000 – 97 500 .
Sērijveida dzīvokļu tirgū vērojama liela cenu diferenciācija: dzīvokļu cenas vienā rajonā vienas sērijas un vienas platības dzīvokļiem var atšķirties pat par EUR 20 000 – 40 000. Šāda situācija vērojama lielākajiem mājokļiem – 3 un 4 istabu dzīvokļiem.
Zemāk, tabulā Nr. 3 ir parādītas vidējās cenas sērijveida dzīvokļiem Rīgas populārākajos mikrorajonos.

Tabula Nr. 3 Vidējās cenas sērijveida dzīvokļiem Rīgas populārākajos mikrorajonos

Jaunie projekti
Jauno projektu dzīvokļu tirgū joprojām novērojami divi cenu līmeņi: attīstītāju un „spekulantu” prasītās summas. Lai gan pēdējos mēnešos arī attīstītāji nereti ir gatavi samazināt cenu, lai darījums notiktu.
Jauno projektu dzīvokļiem cenu nosaka kvadrātmetru skaits: jo kopējā platība ir mazāka, jo kvadrātmetra cena ir augstāka un otrādi. Tabulā Nr. 4 atspoguļosim vidējās cenas dzīvokļiem jaunajos projektos.

Tabula Nr. 4 Vidējās cenas dzīvokļiem jaunajos projektos

* – Dzīvokļi ar pilnu apdari

Tabulā atspoguļotajās tēmās nav iekļauti tie atsevišķie gadījumi, kad pārdevēji gatavi cenu samazināt par 30 – 50%, lai dzīvokli pārdotu un nokārtotu sav…as saistības ar kredītiestādēm.
Kopumā vidējā cena svārstās no 1600 – 2600 EUR/kv.m. dzīvokļiem ar platību līdz 80 kv.m. Atšķirībā no sērijveida dzīvokļiem, kur cenu lielā mērā nosaka mikrorajonu statuss, kurā dzīvoklis atrodas, jauno projektu cenas mikrorajona statuss praktiski neietekmē. Cenu nosaka jaunā projekta „klase” (elitārs vai ekonomisks projekts), dažādu servisa pakalpojumu esamība, atrašanās vieta u.tml.
Dzīvokļi Rīgas centrā
Rīgas centrā pieejami dzīvokļi par ļoti dažādām cenām. Tās nosaka gan dzīvokļa tehniskais stāvoklis, gan ēkas, kurā dzīvoklis atrodas, tehniskais stāvoklis.
Vecrīgā renovētās ēkas dzīvokļi vidēji maksā 2880 – 4425 EUR/kv.m., centra renovētajās ēkās vai jaunajos projektos – vidēji 2700 – 4400 EUR/kv.m., bet centra perifērijā – 2075 – 3050 EUR/kv.m.
Remontētu dzīvokļu, kas atrodas nerenovētās ēkās, cena ir no 2200 – 3325 EUR/kv.m. Rīgas centrālajā daļā, bet centra perifērijā – vidēji 1500 – 2100 EUR/kv.m.
Savukārt neremontētu dzīvokļu neatjaunotās ēkas vidējā cena Rīgas centrālajā daļā ir 1600 – 2200 EUR/kv.m., bet centra perifērijā – 1350 – 1700 EUR/kv.m. Tabulā Nr. 5 ir atspoguļotas dzīvokļu cenas Rīgas centrā .

Tabula Nr. 5 Dzīvokļu cenas Rīgas centrā

* – centrālā daļa, kuru ietver rajons starp Čaka – Tallinas – Hanzas – Merķeļa ielām.
** – centra perifērija, kas atrodas aiz centrālās daļas robežām Pētersalā, gar Ganību dambi tā sākumposmā, aiz Tallinas un Čaka ielām.

Daudzi pircēji ir konstatējuši, ka, neraugoties uz kopējo cenu samazināšanās tendenci, gaidīt turpmāku iespējamo cenu samazinājumu nav jēgas un ir riskanti. Pašreiz piedāvājums ir liels un pircējs var diktēt savus darījuma nosacījumus, tostarp jau šodien, pārdevējam prasot tādu cenas samazinājumu, kādu pārdevējs pats būtu gatavs piedāvāt vēl pirms pāris mēnešiem. Savukārt tie pārdevēji, kuri šodien ir gatavi dempinga cenām, – lai pārdodot īpašumu nokārtotu savas kredītsaistības – pēc laika jau var būt savus īpašumus pārdevuši un pēc pāris mēnešiem to piedāvājumā vairs nebūt.

Pašreiz galvenās pircēju grupas ir gala pircēji, kuriem svarīga ir kvalitāte un cena, kas ir atbilstoša summai, kādu kredītā gatava izsniegt banka. Tā rezultātā ir mainījušies pircēju paradumi: ja agrāk daļa pircēju īpašumu iegādājās ar mērķi pēc laika to pārdot dārgāk, tāpēc svarīga bija cena, un kvalitātei netika pievērsta pastiprināta uzmanība, – jo pircējs pats mājoklī dzīvot neplānoja, tad šobrīd situācija ir pretēja – lielākā daļa pircēju pirmkārt, vērtē objekta kvalitāti un atbilstību savām vajadzībām .

Lai gan īstermiņa investori vai tā saucamie „spekulanti” no mājokļu tirgus iet prom un var prognozēt, ka tuvāko mēnešu laikā vairums būs savus objektus izpārdevuši, lai norēķinātos ar bankām, tirgū parādās jauna tendence. Ir investori, kuri gaida cenu kritumu, lai uzpirktu īpašumus ar mērķi tos vēlāk pārdot un nopelnīt. Šajos gadījumos investorus interesē īpašumi, kas atrodas vietās ar labi attīstītu infrastruktūru un kuru pārdevējs būtu gatavs pārdot īpašumu zem pašreizējās vidējās tirgus cenas.

Pēdējā laikā vērojams to īpašumu skaita pieaugums, ko izsolēs realizē tiesu izpildītāji. Šāda attīstība ir likumsakarīga, vērtējot nekustamā īpašuma tirgus attīstību pēdējo trīs gadu griezumā un agrāko kredītu pieejamību. Izsolēs visbiežāk tiek realizēti „spekulantu” īpašumi, kuri nespēja tos realizēt par ieplānotajām cenām, kā arī to mājsaimniecību īpašumi, kuras bija pārvērtējušas savu kredītspēju, un šobrīd, pieaugot enerģijas resursu, komunālo pakalpojumu cenām, banku kredītlikmēm, kā arī vispārējam inflācijas līmenim, nespēj visus izdevumus segt.

Tomēr pašlaik izsoles nav kļuvušas par konkurentu līdzšinējai darījumu formai, kuru puses slēdz abpusēji vienojoties, ar abpusēji izdevīgiem nosacījumiem. Jo sākotnējā izsoles cena nebūt nav izsoles gala cena, turklāt izsoļu maksāšanas shēma ir apgrūtinoša tiem pircējiem, kuri iegādei izmanto kredītresursus.
Mājas un zeme privātai apbūvei

Tab…ula Nr. 6 Privātmāju vidējās cenas EUR/kv.m.

Māju segmentā vērojams liels piedāvājums, kas neatbilst pieprasījumam – kvalitātes dēļ, kā arī tāpēc, ka jaunbūvei nav pilnas iekšējās apdares .
Līdz ar nekustamo īpašumu nozares straujās izaugsmes tempu apstāšanos, daļa celtnieku ir bez darba, kā rezultātā samazinās to būvnieku izcenojumi, kuri tiek pielīgti mājas celtniecības pabeigšanai.
Visaugstākās cenas vērojamas īpašumiem Mežaparkā, tam seko cenas īpašumiem Jūrmalā un Vecāķos. Savukārt vislielākais piedāvājums ir Mārupē.

Tabula Nr. 7 Privātās apbūves zemes vidējās cenas

Privātās apbūves zemesgabalu tirgus segmentā ir novērojama ļoti vāja pircēju aktivitāte. Darījumu skaits ir sarucis. Sakarā ar banku kredītpolitikas izmaiņām, ir ļoti grūti saņemt kredītu zemes iegādei un pēc tam – mājas būvniecībai. Tā rezultātā daudzi potenciālie zemes gabalu privātmājas būvniecībai pircēji nespēj nolūkoto īpašumu iegādāties. Šos pircējus pamatā neapmierina piedāvājumā esošo jaunbūvju kvalitāte, tāpēc savu māju viņi vēlas būvēt pašu spēkiem .
Visaugstākās privātās apbūves zemes cenas ir tuvajā Jūrmalā, tas ir, posmā no Lielupes līdz Dubultiem, – vidēji 450 – 470 EUR/kv.m. un Mežaparkā – vidēji 350 – 430 EUR/kv.m., tam seko tālā Jūrmala (no Jaundubultiem līdz Vaivariem) – vidēji 275 – 330 EUR/kv.m. un Teika – vidēji 320 EUR/kv.m., kā arī Vecāķi – vidēji 200 – 250 EUR/kv.m., Purvciems – vidēji 160 – 210 EUR/kv.m. un Dārzciems – vidēji 200 EUR/kv.m. Pārējos Rīgas mikrorajonos cena par zemes gabalu privātmājas būvniecībai svārstās no 80 – 185 EUR/kv.m.
Pašlaik Rīgas aglomerācijā pieejamākās zemes cenas vērojamas Ogrē, Ikšķilē un Rāmavā, Katlakalnā – 40 EUR/kv.m. zemesgabaliem līdz 2000 kv.m.
Dzīvokļu īre

Tabula Nr. 8 Vidējā dzīvokļu īres maksa (EUR/mēnesī)*

* – Īres maksā nav iekļauti komunālie maksājumi.
Dzīvokļu īres maksa ir atkarīga no tā, kur atrodas konkrētā daudzdzīvokļu māja, kādā tā ir tehniskā stāvoklī u.c. Nosacīti dzīvojamo platību tirgu varētu iedalīt trīs apakšgrupās: ekskluzīvie mājokļi, vidējās klases mājokļi un ekonomiskās klases mājokļi. Zemāk ir dots sīkāks skaidrojums šim iedalījumam.
Ekskluzīvie mājokļi
CENTRS: dzīvojamās mājas, kas atrodas Rīgas centrā, rajonā starp Daugavu, Čaka ielu, Tallinas ielu, Hanzas ielu un Eksporta ielu.
– Sekundārais tirgus: ēkas rekonstruētas vai renovētas, ieeja no fasādes, kāpņu telpas ļoti labā stāvoklī, stāvvadi nomainīti, logi dzīvoklī iziet arī uz fasādi. Ir lifts.
– Jaunie projekti: visi jaunie projekti šajā Rīgas rajonā.
MIKRORAJONI: dzīvojamās mājas mikrorajonos, kuru cena un kvalitāte attiecīgajā tirgus segmentā ir visaugstākā. Mājas atrašanās vieta tiek uzskatīta par iespējami labāko attiecīgajā mikrorajonā.
– Sekundārais tirgus: specprojektu mājas, Staļina laika mājas. Slēdzama kāpņu telpa labā tehniskā stāvoklī. Prestižākie no mikrorajoniem – tuvā Pārdaugava, Teika, Purvciems, daļa Mežaparka u.tml.
– Jaunie projekti: kvalitātes ziņā vislabākie projekti mikrorajonos, kas tirgū tiek pozicionēti kā augstākās klases mājokļi attiecīgajā rajonā.
Vidējās klases mājokļi
CENTRS: dzīvojamās mājas, kas atrodas Rīgas centrālajā daļā aiz ekskluzīvo mājokļu rajona robežām.
– Sekundārais tirgus: visbiežāk tās ir pirmskara ēkas, Staļina laika mājas vai specprojekti ar slēdzamu kāpņu telpu. Lifts ēkā nav obligāts. Visi dzīvokļi ir ar ērtībām.
– Jaunie projekti: visi jaunie projekti, kas atrodas šajā Rīgas daļā, piemēram, Artilērijas ielas jaunie projekti, jaunie projekti Miera ielā, Ģertrūdes un Bruņinieku ielu jaunie projekti, kas atrodas Avotu ielas rajonā u.tml.
MIKRORAJONI: visi tipveida jaunie un sērijveida daudzdzīvokļu māju projekti.
Ekonomiskās klases mājokļi
CENTRS: dzīvokļi visattālākajā Rīgas centra daļā, sociāli nelabvēlīgos rajonos.
– Sekundārais tirgus: koka mājas vai pirmskara mājas ar daļējām ērtībām, sliktā tehn…iskā stāvoklī, piemēram. Lētākie pieejamie dzīvokļi Rīgas centrālajā daļā.
– Jaunie projekti: nav pieejami jaunie projekti šajā kategorijā!

MIKRORAJONI: projekti ļoti attālos mikrorajonos, kas atrodas uz Rīgas vai Rīgas rajona robežas, ar neattīstītu infrastruktūru un satiksmi. Projekti ar vissliktāko atrašanās vietu.
– Sekundārais tirgus: visvecākās sērijveidu mājas, dzīvokļi pirmajos un pēdējos mājas stāvos, visattālākajos un nepopulārākajos mikrorajonos, mājas var būt ar daļējām ērtībām.
– Jaunie projekti: lētākais, kas tirgū ir pieejams.
Komercīpašumi
Iegādājoties īpašumu, daļa pircēju uzmanību pievērš kadastrālajai vērtībai. Ar šā gada janvāri stājās spēkā jaunā nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību bāze un izmaiņas kadastrālo vērtību aprēķināšanas metodikā. Tā rezultātā lielajai daļai īpašumu būtiski mainās arī nekustamā īpašuma nodokļa apjoms. Turpmāk nodoklis varētu kļūt par vēl vienu būtisku aktuālu faktoru, ko pircēji ņem vērā, iegādājoties īpašumu.
Pašreiz ir izveidojusies situācija, ka atsevišķiem īpašumiem kadastrālā vērtība, – kas tika aprēķināta laikā, kad nekustamā īpašuma tirgus bija savā augstākajā punktā, – pārsniedz tirgus vērtību. Tādējādi nodokļu sloga pieaugums pašreiz sakrīt ar tirgus korekcijas periodu.
Agrāk nebija vērojams, ka kadastrālā vērtība var būt vienāda ar tirgus vērtību, vai pat to pārsniegt, kā tas pašreiz vērojams atsevišķos objektos.
Visbūtiskāk nodokļa pieaugums skars namīpašumu un citu komercīpašumu segmentu . Jau pašlaik šādu – ar lielu nodokļu slogu – īpašumu nepieciešamību sākuši izvērtēt tie uzņēmēji, kas tos iepriekš iegādājās sava biznesa izvietošanai vai, balstoties uz uzņēmuma attīstības plāniem. Savukārt citi, saprotot, ka šā brīža tirgus situācijai piemīt īslaicīgs raksturs, īpašumus necenšas realizēt, atzīstot, ka kvalitatīvu nekustamo īpašumu pieprasījums pastāvēs vienmēr.
Pašlaik vidējā biroju nomas maksa svārstās no 10,5 EUR/kv.m. līdz 17 EUR/kv.m. atkarībā no ēkas stāvokļa un atrašanās vietas. Zemāk, tabulā Nr. 9 tiks atspoguļota vidējā biroju telpu nomas maksa.

Tabula Nr. 9 Vidējā biroju telpu nomas maksa

Biroju segmentā liels piedāvājums ir telpām ar platību 200 – 300 kv.m., bet pieprasījums ir pēc mazākām telpām. Vērojama tendence, ka tie, kas agrāk vēlējās nomāt lielākas platības biroju, pārskata savus plānus par labu mazākām platībām.
Vidējā nomas maksa par tirdzniecības telpām pilsētas centrālajā daļā un Vecrīgā svārstās no 15 – 55 EUR/kv.m., bet centra perifērijā – 7 – 20 EUR/kv.m. Pilsētas mikrorajonu centros tā ir 5 – 30 EUR/kv.m., bet ārpus mikrorajona centra – 3 – 15 EUR/kv.m.
Zemes gabalu komercapbūvei un daudzstāvu apbūvei cenas Rīgā, atkarībā no vietas un izmantošanas mērķa svārstās no 200 – 950 EUR/kv.m., Rīgas rajonā – 50 – 120 EUR kv.m. Savukārt zemes gabali jauktajai apbūvei no 70 – 500 EUR/kv.m. Rīgas mikrorajonos un 700 – 1500 EUR/kv.m. zemes gabaliem Rīgas centrā .
Izveidosim tabulu Nr. 10, lai atspoguļotu vidējo zemes cenu komercapbūvei.

Tabula Nr. 10 Vidējā zemes cena komercapbūvei

Projektu tirgus
Vispārējie notikumi Latvijas ekonomikā un nekustamā īpašuma nozarē rezultātā ir parādījies jauns aktīvs segments – projektu tirgošana. Pārsvarā piedāvājumā ir daudzdzīvokļu mājas un biroju centru projekti. Pircēji šajos gadījumos iegūst aptuveni 2 gadus, kas nepieciešami projekta izstrādei un saskaņošanai. Savukārt pieprasījuma puses interese šajos gadījumos balstās uz īpašuma atrašanās vietu, cenu un pašu spēju ekonomiski uzbūvēt kvalitatīvus mājokļus, jo pieprasījums pēc kvalitātes nākotnē aizvien palielināsies.
Dzīvojamo un biroju tirgus attīstības tendences

Tabula Nr. 11 Perspektīvās Rīgas biroju apbūves platības 2007. – 2012.gadā

Izvietojums Aptuvenā platība (ha) Apbūves intensitāte Biroju īpatsvars no kopējās apbūves platības Kopējā biroju platība kv.m.
Ķīpsala / Klīversala 6 450% 40% 108 000
Mežaparks / Čiekurkalns 55 415% 15% 342 375
Centrs… 10 400% 40% 160 000
Skanstes / Duntes ielu rajons 40 350% 35% 490 000
Lucavsala 30 350% 25% 262 500
Zaķusala 10 380% 25% 95 000
Krasta iela 17 350% 40 238 000
Dienvida tilts (Pārdaugava) 6 300% 15% 27 000
Spilves pļavas 30 100% 10% 30 000
Kalnciema / K.Ulmaņa gatve 7 300% 30% 63 000
Andrejsala / Eksportosta 17 300% 30% 153 000
Pļavnieki, Purvciems, Mežciems 7 200% 15% 21 000
Zaļā pilsēta / Rumbula 60 100% 10% 60 000
KOPĀ 2 050 000

Kā redzams tabulā, vislielākā apbūves platība prognozējama Zaļā pilsētā un Rumbulā. Tie ir aptuveni 60 ha. Savukārt vismazākā platība, pa 6 ha, pienākas Dienvida tiltam (Pārdaugavai), Ķīpsalai un Klīversalai. Vislielākā apbūves intensitāte gaidāma tomēr jau minētajās Ķīpsalā un Klīversalā. Tā veido 450%. Otrādi, vismazākā apbūves intensitāte, 100%, gaidāma Zaļā pilsētā, Rumbulā un Spilves pļavās. Vislielākais biroju īpatsvars prognozējams uzreiz vairākos rajonos: Ķīpsalā, Klīversalā, Krasta ielā un, protams, centrā. Kopējā biroju platība kv.m. apskatāmajā periodā varētu būt 2 050 000 kv.m.

1. attēlā, zemāk, ir parādīts jauno ofisu platību palielinājums Rīgā m2 un ofisu neaizpildītā daļa.

1. attēls Biroju tirgus tendences

Kā redzams attēlā, neaizpildītās ofisa platības ar katru gadu palielināsies vismaz līdz 2011.gadam. To var saistīt ar patreizējo krīzi un tās turpinājumu. Situācija var uzlaboties pēc 2012.gada, kad neaizpildītās ofisu platības samazināsies.NOBEIGUMS
Darba mērķis bija izpētīt nekustamā īpašuma tirgus tendences Latvijā un dot tām vērtējumu.
Hipotēze: Nekustamā īpašuma tirgum Latvijā ir iespējamas gan labas, gan sliktas attīstības perspektīvas, atkarībā no valsts valdības izvēlētās stratēģijas.
Lai veiksmīgi panāktu noteikto mērķi, darba autors izvirzīja sekojošus uzdevumus:
1. īsi raksturot nekustamā īpašuma jēdzienu;
2. apskatīt Latvijas nekustamā īpašuma tirgus vēsturi periodā no 1993. – 2003. gadam;
3. raksturot tā saucamo nekustamā īpašuma „burbuli”;
4. novērtēt patreizējās nekustamā īpašuma tirgus tendences un tā attīstības perspektīvas.
Darba autors uzskata, ka ir veiksmīgi izpildījis visus uzdevumus. Pirmajā nodaļā tika raksturots nekustamā īpašuma jēdziens kā tāds un no likuma skatījuma. Otrais darba punkts bija veltīts Latvijas nekustamā īpašuma tirgus izpētei laikposmā no 1993. līdz 2003.gadam. Trešajā nodaļā darba autors raksturoja nekustamā īpašuma pārkāršanas priekšnosacījumus un tādu parādību kā „burbulis”. Un, visbeidzot, pēdējā jeb ceturtā nodaļa bija veltīta pašreizējai situācijai nekustamā īpašuma tirgū. Tika parādītas arī iespējamās dzīvokļu un biroju nekustamo īpašumu tirgus attīstības perspektīvas.
Tā kā autors bija izvirzījis mērķi apskatīt un novērtēt Latvijas nekustamā īpašuma tirgus tendences, tad uzskata, ka caur uzstādītajiem uzdevumiem ir veiksmīgi to panācis. Darba gaitā pierādījās arī darba autora hipotēze par to, ka valsts nekustamā īpašuma tirgus var attīstīties vai arī, otrādi, to gaida krīze. Prognozes nedod 100% pārliecību par to, ka būs tieši tā. Plus daudz kas vēl ir atkarīgs no cilvēku uzvedības tirgū. Vēl daži secinājumi, kurus autors izdarīja šī darba gaitā:
– palielinās pircēju prasības pret mājokļu kvalitāti – agrāk tam netika pievērsta tik liela uzmanība;
– zūd pircēju interese pret sērijveida dzīvokļiem;
– ekskluzīvo dzīvokļu tirgū izmaiņas nav pārāk lielas, tomēr var atzīmēt, ka pārdevēji ir gatavi tirgoties un samazināt sākumā noteikto cenu;
– nekustamā īpašuma tirgus stāvoklis ir atkarīgs no valsts valdības, banku politikas, pasaules norisēm, demogrāfiskās situācijas u.c.
– pieprasījums pēc jauno projektu mājokļiem ir diezgan stabils.BIBLIOGRĀFIJA
1. Ekonomikas un finansu vārdnīca. Jēdziena „nekustamais īpašums” skaidrojums.
http://slovari.yandex.ru/dict/glossary/article/4/46_15.HTM?text=%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D0%B5%20%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE
2. LR Civillikums. III daļa. Lietu tiesības. http://www.likumi.lv/doc.php?id=90221&from=off
3. Nekustamā īpašuma attīstība un tendences Latvijā 1993. – 2003.gadā. SIA Lursoft IT pētījums. www.lursoft.lv/stat/zg/pdf.html
4. Nekustamā īpašuma tirgus „bums” un tā ietekme uz tautsaimniecību. Risto Herrala, Somijas bankas monetārās politikas pārvaldes ekonomista prezentācija.
http://www.bank.lv/lat/main/press/pubrun/avrev/2005/avrev0s05/bums/
5. Nekustamā īpašuma tirgus pārkāršana: mīts vai neizbēgama realitāte. Prezentācija. www.ravenshill.lv/pic/tirgus.ppt
6. Prasīto valsts atbalstu nekustamā īpašuma jomai vērtē kā nepamatotu. Antra Ērgle:
http://www.tirgusdiena.lv/lat/classified/marketnews/prasiito_valsts_atbalstu_nekustamaa_iipashuma_jomai_veertee_kaa_nepamatotu
7. Nekustamā īpašuma tirgū vērojamas stabilizēšanās tendences.
http://www.kreditiem.lv/lv/zinas/nekustama-ipasuma-tirgu-verojama-stabilizesanas-tendences/
8. Nekustamā īpašuma kompānijas Ober-Haus pētījumi par 2008.gada 1.ceturksni.
http://www.ober-haus.lv/pages.php/0109
9. Nekustamā īpašuma tirgus attīstības tendences: LNT video.
http://www.tvnet.lv/onlinetv/lnt/zinas/article.php?id=298257